Estrangeiros podem comprar imóveis no Paraguai, e o país não possui uma regra geral que reserve toda a terra a cidadãos paraguaios. Uma aquisição segura, porém, exige diligência sobre o tipo e a localização exata do imóvel, os poderes do vendedor, a cadeia registral de titularidade e a escritura pública e o registro que completam a transferência.
A distinção mais importante é entre comprar uma promessa econômica e adquirir um direito real registrado. Uma reserva, recibo ou contrato particular de compra e venda pode criar obrigações contratuais. Pelo Código Civil paraguaio, a operação que transmite um direito real registrável deve ser formalizada por escritura pública. Depois, o comprador deve acompanhar a apresentação da escritura até o registro e confirmar o novo assentamento.
Comece pelo comprador e pelo terreno
Antes de negociar o preço, identifique a nacionalidade e a forma jurídica do comprador e classifique o imóvel como urbano ou rural. Confirme distrito, conta cadastral, referência registral, área, limites e ocupação efetiva. Endereço, comprovante de imposto imobiliário ou croqui do vendedor não bastam para identificar o objeto jurídico que está sendo vendido.
O comprador estrangeiro deve verificar quais documentos de identidade, inscrição tributária e estado civil o escribano e o banco exigirão. Uma empresa precisa comprovar existência válida, representação, autorização societária e informação sobre seus proprietários. Documentos emitidos no exterior podem, conforme o instrumento e o uso, precisar de apostila ou legalização, tradução para o espanhol por profissional habilitado e protocolização ou registro local.
Residência migratória e propriedade são questões diferentes. A inexistência de uma restrição ampla por cidadania não significa que toda operação possa ser concluída apenas com passaporte. Exigências tributárias, bancárias, de prevenção à lavagem de dinheiro e documentais ainda podem determinar o caminho e o cronograma práticos.
A regra de segurança fronteiriça é específica, não universal
A Lei 2532/2005 estabelece uma zona de segurança que se estende por 50 quilômetros para dentro do território a partir das fronteiras terrestres e fluviais do Paraguai. Nessa faixa, nacionais dos países limítrofes e pessoas jurídicas controladas majoritariamente por tais nacionais não podem, em regra, ser proprietários, condôminos ou usufrutuários de imóveis rurais, salvo autorização do Poder Executivo por decreto fundamentado em razões de interesse público.
O texto é mais estreito do que a afirmação de que “estrangeiros não podem comprar a menos de 50 quilômetros da fronteira”. A regra se aplica a imóveis rurais e a pessoas dos países vizinhos, além das entidades com controle majoritário descritas na lei. Direitos adquiridos antes da entrada em vigor permanecem protegidos. Uma operação enquadrada na proibição, porém, pode ser nula, e a lei impede o escribano de autorizar escritura incompatível com a restrição.
Em toda compra rural próxima à Argentina, Bolívia ou Brasil, obtenha análise formal da localização e da nacionalidade antes de assinar ou pagar sinal não reembolsável. A certificação cadastral deve informar se a terra está total ou parcialmente dentro da zona de segurança. Usar uma empresa como intermediária não é atalho seguro porque a lei observa a composição majoritária.
O que “título” realmente significa
A propriedade é demonstrada pelo registro, não apenas pela posse, pelo pagamento do imposto imobiliário ou por uma conta cadastral. O cadastro descreve e avalia a parcela; o registro publiciza direitos e restrições. A Lei 7424/2025 criou o Registro Unificado Nacional (RUN) para integrar funções registrais, cadastrais e de mensuração sob o Poder Judiciário.
A transição importa porque compradores podem encontrar referências antigas de finca, matrícula, padrón ou cuenta corriente ao lado do novo identificador cadastral-registral unificado. A fonte oficial atual deve ser o RUN, e divergências entre título antigo, cadastro, levantamento e ocupação precisam ser resolvidas, não explicadas informalmente.
A Lei 7424/2025 adota o sistema de fólio real, cujo registro pode conter domínio, hipotecas, servidões, direito real de superfície florestal, medidas judiciais, restrições, anotações preventivas, locações, leasing, fracionamentos, propriedade por pisos e departamentos e cancelamentos. Uma fotocópia aparentemente limpa de uma escritura antiga não mostra inscrições posteriores.
O certificado de condições de domínio
Para uma escritura que constitua, modifique ou extinga direito real registrável, o certificado de condições de domínio do RUN é solicitado pelo escribano responsável, individualmente para cada imóvel. Pela nova lei, ele vem após a verificação cadastral e informa o conteúdo registral atual.
O certificado positivo cria reserva de prioridade. A Lei 7424 estabelece prazo de 30 dias corridos para formalização do ato pretendido. O conteúdo mínimo inclui dimensões, limites, rumos, área, identificador unificado, informação sobre sobreposições, titularidade atual, condições judiciais ou administrativas, restrições de domínio e outros direitos reais compatíveis.
O comprador deve pedir para ler o resultado, em vez de aceitar apenas que “os papéis estão em ordem”. Nomes, identidade, estado civil, histórico de domínio e descrição da parcela precisam coincidir com a escritura proposta. Hipoteca, embargo, proibição de alienar, usufruto, servidão, locação ou litígio exige solução documentada ou condição de fechamento claramente estruturada.
Verifique os poderes do vendedor
Para vendedor pessoa física, confira identidade, capacidade, estado civil e se é necessária participação ou anuência do cônjuge. Se o titular registral faleceu, verifique se o processo sucessório e o registro dos herdeiros foram concluídos. Se assina um procurador, examine o original da procuração, seu alcance, validade e registro formal quando aplicável.
Para empresa, revise situação registral, estatuto, diretores ou administradores atuais, resolução autorizando a venda e poderes do signatário. Confirme as pessoas físicas por trás da operação e o destino do pagamento. Pedido de pagamento a terceiro sem relação aparente é sinal de risco que precisa de explicação documentada.
Compare também o vendedor com quem efetivamente ocupa o imóvel. Caseiro, inquilino, família agricultora, ocupante informal ou terceiro com pretensão adversa pode criar complicações práticas e jurídicas mesmo quando o registro está em nome do vendedor. Os documentos devem definir entrega livre ou ocupada, retirada de ocupantes, locações que permanecem e data da entrega.
Levantamento, acesso e realidade física
Visite o imóvel e contrate trabalho técnico proporcional ao risco. Confirme marcos, área, limites, acesso a via pública, invasões, construções e serviços. Em área rural, um agrimensor qualificado deve reconciliar o terreno com o título e o plano cadastral e identificar sobreposições ou lacunas.
Grandes propriedades rurais exigem verificações além do título: restrições ambientais e de uso do solo, obrigações florestais, água, licenças, benfeitorias produtivas, pretensões possessórias, arrendamentos e direitos de acesso. Cerca é evidência de ocupação, não necessariamente limite jurídico. Reivindicações indígenas ou comunitárias e áreas protegidas exigem análise especializada e não são resolvidas apenas por garantia contratual do vendedor.
Em imóveis urbanos, verifique zoneamento municipal, loteamento aprovado, licenças de construção, recuos, dívidas tributárias e de serviços e se as obras existentes correspondem aos planos aprovados. Em apartamento ou condomínio fechado, revise constituição do condomínio, identificadores da unidade e da garagem, regras comuns, taxas vencidas, orçamento, litígios e chamadas extraordinárias previstas.
Reserva e promessa particular
Um contrato particular pode ser útil para definir preço, prazo e condições, mas o artigo 701 do Código Civil estabelece que, quando a operação exige escritura pública, o direito real não se considera concluído como tal antes da escritura. O instrumento particular pode funcionar como obrigação de outorgá-la; não é a propriedade registrada.
Toda reserva ou promessa deve identificar precisamente a parcela e indicar quais verificações precisam ser satisfatórias: certificado de domínio, elegibilidade na zona fronteiriça, levantamento, liberações municipais e tributárias, financiamento, autorizações societárias e entrega. Deve dizer também quem mantém o sinal, quando ele é devolvido, o que constitui inadimplemento do vendedor e o que acontece se registro ou cadastro revelar defeito.
Não deixe um recibo curto de “seña” carregar o risco econômico de toda a aquisição. Defina se o pagamento é sinal, arras, parte do preço ou penalidade, escolha o idioma contratual aplicável e evite liberar grande saldo antes de as proteções de fechamento e o caminho registral estarem prontos.
O papel do escribano — e seus limites
No caso ordinário, somente notário ou escribano habilitado pode lavrar a escritura pública. Ele identifica as partes, redige e autoriza o instrumento, solicita certificados registrais, cumpre formalidades legais e frequentemente calcula ou retém tributos da operação antes de apresentar o título ao registro.
O escribano é central para a transferência, mas o comprador não deve confundir essa função pública com toda forma de assessoria independente. Ele não substitui agrimensor, engenheiro, especialista ambiental, consultor tributário nem necessariamente um advogado contratado especificamente para proteger a posição negocial do comprador. Operações complexas ou de alto valor justificam análise separada pelo lado do comprador.
Defina por escrito quem escolheu e instrui o escribano, quem paga cada taxa e imposto e quem deve sanar defeitos do título. Peça uma prestação de contas de fechamento separando preço, tributos, retenções, honorários notariais, custos registrais e cadastrais, certificados, itens municipais e trabalho profissional. O tratamento tributário varia conforme as partes e a operação; um percentual genérico de anúncio não é orçamento confiável.
Assinatura, dinheiro e registro
A escritura deve reproduzir a parcela verificada, preço, moeda, forma de pagamento, dados das partes, origem do título e declarações exigidas. Se o preço for expresso em dólares e pago em guaranis, defina fonte e momento da conversão. Use pagamentos rastreáveis e conclua verificações bancárias e de origem dos fundos antes do dia do fechamento.
A assinatura não é o último passo. Obtenha comprovante de apresentação da escritura, acompanhe observações, responda a defeitos sanáveis e confirme o registro final em nome do comprador. Não dependa apenas da frase de que o processo “está no registro”; conserve a confirmação definitiva junto com a escritura e a documentação técnica.
Na entrega, registre chaves, posse, leituras de medidores, documentos, inventário, inquilinos e condição das construções. Em operações rurais, documente também gado ou safras excluídos, equipamentos, áreas arrendadas e acordos de acesso. Faça a entrega física coincidir com o momento e a condição previstos no contrato.
Uma sequência prática para o comprador
- Identificar com precisão comprador, vendedor e imóvel.
- Classificar o imóvel como urbano ou rural e, quando aplicável, verificar a lei da zona de segurança fronteiriça.
- Obter informação atual do RUN, cadastro e cadeia de domínio.
- Verificar poderes do vendedor, estado civil, autorizações societárias e destino do pagamento.
- Conferir tecnicamente limites, acesso, uso, construções e ocupação.
- Investigar riscos ambientais, municipais, tributários e outros específicos do imóvel.
- Vincular reserva e sinal a condições claras e verificáveis.
- Resolver defeitos registrais ou cadastrais antes do fechamento.
- Assinar a escritura pública e realizar pagamento rastreável.
- Confirmar apresentação e registro definitivo em nome do comprador.
- Documentar a entrega física com um registro completo de entrega.
Conclusão prática
O Paraguai é acessível para compradores estrangeiros, mas acessibilidade não deve ser confundida com informalidade. A operação mais segura é construída a partir do registro oficial: primeiro identificar pessoas e parcela, depois testar obstáculos jurídicos e técnicos, vincular o dinheiro a condições verificáveis e confirmar o registro definitivo após a assinatura.
Este é um guia geral, não um parecer sobre um título específico. Como um defeito pode afetar o próprio ativo, o comprador deve obter orientação jurídica, notarial, técnica e tributária paraguaia atual para a parcela concreta antes de assumir compromisso econômico.