Estrangeiros podem adquirir imóveis no Paraguai, e não existe reserva geral de toda terra a cidadãos. Uma compra segura ainda exige diligência sobre tipo e local exato, poderes do vendedor, cadeia registral, escritura pública e registro final.
A distinção central é entre promessa econômica e direito real registrado. Reserva, recibo ou contrato privado podem criar obrigações. A transmissão de direito registrável exige escritura pública segundo o Código Civil e depois registro em nome do comprador.
Comece pelo comprador e pelo terreno
Defina nacionalidade e forma jurídica do comprador e classifique o imóvel como urbano ou rural. Confirme distrito, conta cadastral, referência registral, área, limites e ocupação. Endereço, imposto ou croqui não identificam o objeto jurídico.
O estrangeiro precisa dos documentos de identidade, tributários e civis pedidos por escribano e banco. A empresa prova existência, representação, autorização e beneficiários finais. Documentos externos podem exigir apostila, tradução ao espanhol e protocolização. Residência e propriedade são assuntos separados, embora requisitos fiscais, bancários e de origem dos fundos determinem o caminho prático.
A regra de segurança fronteiriça é específica
A Lei 2532/2005 cria faixa de 50 km para dentro das fronteiras terrestres e fluviais. Nela, nacionais dos países vizinhos—Argentina, Bolívia e Brasil—e pessoas jurídicas por eles controladas majoritariamente não podem, em regra, possuir, copropriar ou usufruir imóvel rural, salvo autorização do Executivo por decreto fundada em interesse público. Direitos anteriores são protegidos.
Isso não significa que nenhum estrangeiro possa comprar dentro de 50 km. A regra trata de terra rural e determinadas nacionalidades ou controle. A violação pode gerar nulidade, e o notário não pode lavrar ato proibido. Antes de sinal não reembolsável, faça análise formal de localização e nacionalidade; a certificação cadastral deve indicar se a área cai total ou parcialmente na faixa. Empresa não é atalho seguro.
“Título” significa registro, não mera posse
Propriedade é demonstrada no registro, não apenas por posse, imposto ou cadastro. O cadastro descreve e avalia; o registro guarda direitos e gravames. A Lei 7424/2025 criou o Registro Unificado Nacional, RUN, integrando funções registrais, cadastrais e de agrimensura no Judiciário.
Na transição aparecem finca, matrícula, padrón e cuenta corriente antigos junto da identificação unificada. Divergências entre título, cadastro, levantamento e ocupação devem ser resolvidas. O fólio real pode conter propriedade, hipoteca, servidão, medida judicial, restrição, anotação, aluguel, divisão e cancelamento. Fotocópia de escritura antiga não mostra lançamentos posteriores.
Certificado de condições de domínio
Para escritura sobre direito registrável, o escribano responsável pede ao RUN certificado individual após verificação cadastral. A Lei 7424 reserva prioridade por 30 dias corridos. O documento deve informar medidas, limites, área, identificador, sobreposição, titular, condições judiciais ou administrativas, restrições e direitos compatíveis.
O comprador deve ler o resultado. Nomes, identidade, estado civil, cadeia e descrição precisam coincidir. Hipoteca, embargo, proibição, usufruto, servidão, locação ou litígio exige solução documentada ou condição clara de fechamento.
Verifique vendedor, procuração e ocupação
Para pessoa física, confira identidade, capacidade, estado civil e possível participação conjugal. Após morte, sucessão e registro dos herdeiros precisam estar concluídos. Procuração exige original, alcance, validade e registro. Empresa apresenta estatuto, administradores, resolução e poder de assinatura. Confirme beneficiários e destino do pagamento; conta de terceiro é sinal de risco.
Compare titular e ocupante. Caseiro, inquilino, família agricultora ou possuidor pode gerar complicações. Documentos devem definir entrega livre ou ocupada, locações, retirada e data.
Levantamento e realidade física
Visite e contrate trabalho técnico proporcional. Confira marcos, área, limites, acesso público, invasões, construções e serviços. Em terra rural, agrimensor deve reconciliar chão, título e plano e identificar sobreposições. Grandes áreas exigem revisão ambiental, florestal, hídrica, de licenças, arrendamentos e ocupações; reivindicações indígenas ou comunitárias e áreas protegidas pedem especialista.
Em área urbana, verifique zoneamento, loteamento, obras, recuos, impostos, serviços e legalidade das construções. Em condomínio, revise constituição, unidade, estacionamento, regras, cotas vencidas, orçamento, processos e chamadas extras.
Promessa privada ainda não é propriedade
O contrato privado organiza preço, prazo e condições, mas o artigo 701 o trata, quando a escritura é necessária, como obrigação de outorgá-la—não como propriedade registrada. Reserva deve identificar a parcela e condicionar a título, fronteira, levantamento, liberações, financiamento, reembolso do sinal e inadimplemento. Um recibo curto não deve carregar o risco inteiro.
Função e limites do escribano
O notário autorizado identifica partes, redige a escritura, pede certidões, cumpre formalidades e apresenta o título. Isso não substitui agrimensor, engenheiro, especialista ambiental ou fiscal nem necessariamente advogado exclusivo do comprador. Defina por escrito seleção, custos, cura de defeitos e demonstrativo de fechamento.
Assinatura, dinheiro e registro
A escritura reproduz parcela, preço, moeda, pagamento, partes e origem do título. Se preço é em dólar e pagamento em guarani, defina câmbio e momento. Use pagamentos rastreáveis e complete origem dos fundos antes.
Assinar não encerra. Obtenha comprovante de apresentação, acompanhe exigências e confirme registro final no comprador. Documente chaves, posse, medidores, papéis, inventário e inquilinos. A sequência segura é: identificar partes e parcela; classificar e testar fronteira; revisar RUN, cadastro, cadeia e restrições; inspecionar ocupação, limites e acesso; condicionar pagamentos; resolver defeitos; assinar escritura; confirmar registro; formalizar entrega.
O Paraguai é acessível ao comprador estrangeiro, mas acessibilidade não é informalidade. Este é guia geral, não parecer de título; obtenha revisão jurídica, notarial, técnica e fiscal da parcela antes do compromisso econômico.