Ausländer dürfen in Paraguay Immobilien erwerben, und ein allgemeines Bürgerreservat für sämtliches Land gibt es nicht. Ein sicherer Kauf erfordert dennoch die Prüfung von Grundstücksart und genauer Lage, Vertretungsmacht des Verkäufers, eingetragener Eigentumskette, öffentlicher Urkunde und endgültiger Eintragung.
Entscheidend ist der Unterschied zwischen einer wirtschaftlichen Zusage und einem eingetragenen dinglichen Recht. Reservierung, Quittung oder privater Kaufvertrag können Verpflichtungen schaffen. Die Übertragung eines registrierbaren Rechts verlangt nach dem Zivilgesetzbuch eine escritura pública und anschließend die Registrierung auf den Käufer.
Käufer und Grundstück zuerst bestimmen
Klären Sie Staatsangehörigkeit und Rechtsform des Käufers sowie die Einordnung als städtisches oder ländliches Land. Bestätigen Sie Distrikt, Katasterkonto, Registerbezug, Fläche, Grenzen und tatsächliche Nutzung. Adresse, Grundsteuerbeleg oder Skizze identifizieren den Rechtsgegenstand nicht ausreichend.
Ein ausländischer Käufer muss Identitäts-, Steuer- und Personenstandsdokumente nach den Anforderungen von Notar und Bank vorlegen. Eine Gesellschaft weist Bestand, Vertretung, Beschluss und wirtschaftlich Berechtigte nach. Ausländische Unterlagen benötigen je nach Verwendung Apostille oder Legalisierung, spanische Übersetzung und gegebenenfalls lokale Protokollierung. Aufenthalt und Eigentum sind getrennte Fragen; Steuern, Bank- und Geldwäscheprüfung beeinflussen trotzdem den praktischen Weg.
Die Grenzsicherheitsregel ist eng, aber ernst
Gesetz 2532/2005 bildet eine 50 Kilometer breite Zone entlang der Land- und Flussgrenzen. Dort dürfen Staatsangehörige der Nachbarländer Argentinien, Bolivien und Brasilien sowie mehrheitlich von ihnen gehaltene juristische Personen ländliches Eigentum grundsätzlich weder besitzen, mitbesitzen noch als Nießbrauch halten, sofern keine Genehmigung des Exekutivorgans per Dekret aus öffentlichem Interesse vorliegt. Vor Inkrafttreten erworbene Rechte sind geschützt.
Die Regel bedeutet nicht, dass kein Ausländer innerhalb von 50 Kilometern kaufen darf. Sie betrifft ländliches Land und bestimmte Staatsangehörigkeiten beziehungsweise Mehrheitskontrolle. Ein Verstoß kann den Erwerb nichtig machen; Notare dürfen eine unzulässige Urkunde nicht ausstellen. Bei jedem ländlichen Kauf nahe Argentinien, Bolivien oder Brasilien müssen Lage und Staatsangehörigkeit vor einer nicht erstattbaren Zahlung förmlich geprüft werden. Die Katasterbescheinigung soll ausweisen, ob das Land ganz oder teilweise in der Zone liegt. Eine Gesellschaft ist kein sicherer Umweg.
„Titel“ bedeutet Register, nicht Besitz
Eigentum folgt dem Register, nicht allein Besitz, Steuerzahlung oder Katasterkonto. Das Kataster beschreibt und bewertet; das Register erfasst Rechte und Belastungen. Gesetz 7424/2025 schuf das Registro Unificado Nacional, RUN, um Register-, Kataster- und Vermessungsfunktionen bei der Justiz zusammenzuführen.
Während des Übergangs begegnen Käufer alten finca-, matrícula-, padrón- und cuenta-corriente-Bezeichnungen neben der einheitlichen Kennung. Abweichungen zwischen alter Urkunde, Kataster, Vermessung und Nutzung müssen behoben werden. Das Grundbuchblatt (folio real) kann Angaben zu Eigentum, Hypotheken, Dienstbarkeiten, gerichtlichen Maßnahmen, Beschränkungen, Vormerkungen, Mietverhältnissen, Teilungen und Löschungen enthalten.“ Eine Kopie einer alten Urkunde zeigt spätere Einträge nicht.
Die Bescheinigung über den Rechtszustand
Für eine Urkunde über ein registrierbares Recht beantragt der verantwortliche Escribano beim RUN für jedes Grundstück eine aktuelle Bescheinigung. Nach Gesetz 7424 folgt sie der Katasterprüfung und reserviert bei positivem Ergebnis die Priorität für 30 Kalendertage. Sie soll Maße, Grenzen, Fläche, einheitliche Kennung, Überlappungen, Eigentümer, gerichtliche oder administrative Bedingungen, Beschränkungen und andere Rechte ausweisen.
Der Käufer sollte das Ergebnis selbst prüfen. Namen, Identität, Familienstand, Eigentumskette und Grundstücksbeschreibung müssen zur Urkunde passen. Hypothek, Arrest, Veräußerungsverbot, Nießbrauch, Dienstbarkeit, Mietvertrag oder Streit verlangt dokumentierte Erledigung oder eine klare Abschlussbedingung.
Verkäufer, Vollmacht und Besitz prüfen
Bei natürlichen Personen prüfen Sie Identität, Geschäftsfähigkeit, Familienstand und eine mögliche Mitwirkung des Ehepartners. Nach einem Todesfall müssen Nachlass und Erbeneintragung abgeschlossen sein. Bei Vollmacht sind Original, Umfang, Fortbestand und Registrierung zu prüfen. Eine Gesellschaft legt Satzung, aktuelle Leitung, Verkaufsbeschluss und Zeichnungsbefugnis vor. Bestätigen Sie wirtschaftlich Berechtigte und Zahlungsempfänger; ein fremdes Konto ist ein Warnsignal.
Vergleichen Sie Registereigentümer und tatsächlichen Besitzer. Hausmeister, Mieter, Bauernfamilie oder sonstiger Nutzer kann praktische und rechtliche Probleme schaffen. Vertrag und Urkunde müssen geräumte oder besetzte Übergabe, fortbestehende Mieten und Termin festlegen.
Vermessung und Wirklichkeit vor Ort
Besichtigen Sie das Grundstück und beauftragen Sie Technik entsprechend dem Risiko. Prüfen Sie Grenzzeichen, Fläche, Zugang zu öffentlicher Straße, Überbau, Gebäude und Versorgung. Bei ländlichem Land soll ein Vermesser Boden, Titel und Katasterplan abgleichen und Überlappungen erkennen. Größere Flächen verlangen Umwelt-, Wald-, Wasser-, Genehmigungs-, Pacht-, Zufahrts- und Besetzungsprüfung; indigene oder gemeinschaftliche Ansprüche und Schutzgebiete brauchen Spezialisten.
Bei Stadtgrundstücken prüfen Sie Bebauungsplan, genehmigte Teilung, Baugenehmigungen, Abstände, Steuern und Dienste sowie die Übereinstimmung der Bauten. Bei Wohnung oder Barrio cerrado kommen Teilungseigentum, Einheit und Stellplatz, Gemeinschaftsregeln, Rückstände, Haushalt, Prozesse und Sonderumlagen hinzu.
Private Zusage ist noch kein Eigentum
Ein privater Vertrag kann Preis, Zeit und Bedingungen ordnen. Artikel 701 behandelt ihn aber bei einem Geschäft, das öffentliche Urkunde verlangt, als Verpflichtung zum späteren Abschluss—nicht als eingetragenes Eigentum. Jede Reservierung sollte Grundstück, Titelbescheinigung, Grenzberechtigung, Vermessung, kommunale und steuerliche Freigaben, Finanzierung, Rückzahlung des Deposits und Verkäuferverzug präzise regeln. Eine kurze seña-Quittung darf nicht das ganze Kaufrisiko tragen.
Rolle und Grenzen des Escribano
Der zugelassene Notar erstellt die öffentliche Urkunde, identifiziert Parteien, beantragt Bescheinigungen, erfüllt Formalitäten und legt den Titel zur Registrierung vor. Diese öffentliche Funktion ersetzt nicht Vermesser, Ingenieur, Umwelt- oder Steuerberater und auch nicht zwingend einen allein dem Käufer verpflichteten Anwalt. Legen Sie Auswahl, Kosten, Mängelbeseitigung und eine Abschlussabrechnung schriftlich fest.
Unterschrift, Geld und Registrierung
Die Urkunde muss das geprüfte Grundstück, Preis, Währung, Zahlungsweg, Parteien und Rechtsgrund wiedergeben. Bei Dollarpreis und Guaraní-Zahlung sind Kursquelle und Zeitpunkt festzulegen. Verwenden Sie nachvollziehbare Zahlungen und erledigen Sie Mittelherkunftsprüfungen vor dem Termin.
Die Unterschrift ist nicht der letzte Schritt. Verlangen Sie Einreichungsnachweis, verfolgen Sie Beanstandungen und bestätigen Sie die endgültige Eintragung auf den Käufer. Dokumentieren Sie Schlüssel, Besitz, Zähler, Unterlagen, Inventar und Mieter. Die sichere Reihenfolge lautet: Parteien und Parzelle identifizieren; Stadt/Land und Grenzgesetz prüfen; RUN, Kataster, Eigentumskette und Hemmnisse prüfen; Nutzung, Grenze und Zugang besichtigen; Zahlung an Bedingungen knüpfen; Mängel lösen; öffentliche Urkunde unterschreiben; Registrierung bestätigen; Übergabe dokumentieren.
Paraguay ist für ausländische Käufer zugänglich, aber Zugänglichkeit bedeutet nicht Informalität. Dies ist ein allgemeiner Leitfaden, kein Titelgutachten; lassen Sie die konkrete Parzelle vor wirtschaftlicher Bindung rechtlich, notariell, technisch und steuerlich prüfen.