Ein Hektar misst genau 10.000 Quadratmeter. Diese Zahl beschreibt jedoch nur die Fläche. Sie sagt nicht, welches Recht übertragen wird, welchen Steuerwert das Grundstück hat, welche Landbedeckung amtlich erfasst ist oder welche Kosten beim Eigentumsübergang entstehen.
Die amtlichen Quellen zu diesem Artikel enthalten keine landesweite Reihe tatsächlich bezahlter Grundstückspreise. Sie belegen deshalb weder die Aussage, Land in Paraguay sei „spottbillig“, noch einen einheitlichen Marktpreis je Hektar. Eine belastbare Bewertung beginnt damit, mehrere unterschiedliche Zahlen und Rechtslagen getrennt zu prüfen.
Steuerwert, Angebot und Marktpreis sind nicht dasselbe
Die amtliche Katasterseite führt für das Steuerjahr 2026 ein System zur fiskalischen Bewertung von Immobilien auf. Nach der dortigen Beschreibung dient es als Bemessungsgrundlage für die kommunale Grundsteuer und ihre Zuschläge. Das macht den Wert steuerlich relevant, aber nicht automatisch zu einem beobachteten Verkaufspreis.
Auch ein Inserat ist zunächst nur ein Angebot. Für einen Vergleich müssen Währung, Datum, Zahlungsbedingungen, Ort, Rechtsstatus und Ausbauzustand übereinstimmen. Ein Angebotspreis, ein Steuerwert, ein Gutachten und der Preis eines abgeschlossenen Geschäfts sollten nicht zu einer einzigen Kennzahl vermischt werden. Fehlen dokumentierte Vergleichsverkäufe, ist eine begründete Spanne ehrlicher als ein nationaler Durchschnitt.
Vor dem Hektarpreis steht die Frage nach dem Recht
Ein amtliches Beispiel zeigt, warum die Bezeichnung des Rechts wichtig ist. In einer Mitteilung vom 29. September 2021 erklärte das Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra (INDERT), Begünstigte des Agrarstatuts könnten für landwirtschaftliche Lose bis zu 30 Hektar nach Zahlung von 3 Prozent des festgesetzten Werts innerhalb von höchstens zwei Jahren den Weg zum Eigentumstitel beginnen. Der Restbetrag könne bis zu zehn Jahre finanziert werden; über das Grundstück dürfe erst zehn Jahre nach Zahlung der letzten Rate verfügt werden.
Diese Mitteilung ist datiert, betrifft eine besondere Gruppe von INDERT-Begünstigten und darf nicht als heutige allgemeine Regel für alle Grundstücke gelesen werden. Sie zeigt aber, dass Zuteilung, Zahlung, endgültiger Titel und Verfügungsrecht verschiedene Stufen sein können. Vor einem Preisvergleich muss deshalb feststehen, wer als Eigentümer eingetragen ist, welche Parzelle und welches Katasterkonto gemeint sind und ob für die Übertragung besondere Bedingungen gelten. Die aktuelle Rechtslage muss für das konkrete Grundstück geprüft werden.
Bruttofläche und Landbedeckung
Auch die reine Hektarzahl beantwortet nicht, wie die Fläche genutzt werden kann. Das Wald- und Landnutzungsportal des Instituto Forestal Nacional (INFONA) weist auf seiner Übersichtsseite 44,3 Prozent des Staatsgebiets beziehungsweise 17,7 Millionen Hektar aus. Genannt werden 14.651.368 Hektar Naturwald, 204.631 Hektar Forstplantagen und 2.871.738 Hektar Palmenbestände.
Das Portal bietet außerdem georeferenzierte Informationen zur aktuellen Walddecke und zu historischen Landnutzungsänderungen. Die Übersichtsseite nennt jedoch keinen Stichtag für ihre Kennzahlen. Für ein einzelnes Grundstück sind die Karten daher ein Ausgangspunkt, nicht der Ersatz für eine parzellenscharfe Prüfung durch die zuständigen Stellen. Bruttofläche und die für einen geplanten Zweck geeignete Fläche dürfen nicht ohne Beleg gleichgesetzt werden.
Steuern hängen vom Verkäufer und vom Rechtsgeschäft ab
Die Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT) regelt in der Allgemeinen Resolution 42 vom 9. März 2020 die Pflichten von Notaren bei der Übertragung registrierbarer Güter und Immobilien. Für den Verkauf einer Immobilie durch eine ansässige natürliche Person verwendet Artikel 2 grundsätzlich eine Bemessungsgrundlage von 30 Prozent des gesamten Übertragungswerts und darauf einen IRP-Satz von 8 Prozent.
Bei einem nichtansässigen Verkäufer nennt Artikel 3 für die IVA eine Bemessungsgrundlage von 30 Prozent des gesamten Übertragungswerts und einen Satz von 5 Prozent. Für die INR nennt er 30 Prozent des Werts ohne IVA und einen Satz von 15 Prozent. Der Notar behält jeweils die nach diesen Regeln berechnete Steuer ein.
Das ist keine pauschale Gebühr, die jedem Käufer auf den Angebotspreis aufgeschlagen wird. Artikel 6 enthält für bestimmte ansässige Verkäufer eine alternative Ermittlung nach dem realen Ertrag, und Artikel 9 nennt Fälle ohne diese Einbehaltung. Verkäuferstatus, Rechtsgeschäft, im Preis enthaltene IVA und mögliche Ausnahmen müssen daher vor Abschluss aktuell geprüft und im Kostenblatt getrennt ausgewiesen werden.
So wird ein Vergleich belastbarer
Ein brauchbarer Vergleich hält für jedes Objekt mindestens Ort, Datum, Währung, Zahlungsbedingungen, Bruttofläche, Rechtsstatus und dokumentierte Landbedeckung fest. Hinzu kommen die Kosten, die für den vorgesehenen Zweck tatsächlich anfallen können: rechtliche und notarielle Prüfung, Register- und Katasterarbeiten, Vermessung sowie gegebenenfalls Zugang, Wasser, Strom und Ausbau. Diese Positionen müssen für die konkrete Parzelle angeboten oder technisch geschätzt werden; die Quellen dieses Artikels liefern dafür keine landesweiten Durchschnittswerte.
Erst danach lässt sich ein Preis auf vergleichbare Hektar beziehen. Ein niedriger Angebotspreis kann attraktiv sein, aber die amtlichen Unterlagen allein beweisen weder ein Schnäppchen noch eine Fehlbewertung. Sie zeigen vielmehr, warum Steuerwert, eingetragenes Recht, Landbedeckung und Transaktionssteuer getrennt geprüft werden müssen.
Die belastbare Schlussfolgerung
Paraguay hat keinen durch diese Quellen belegten einheitlichen Marktpreis je Hektar. Wer eine konkrete Fläche bewertet, sollte nicht fragen, ob „Land in Paraguay“ billig ist, sondern welches Grundstück, welches Recht, welche Nutzung und welche Gesamtkosten miteinander verglichen werden. Ohne aktuelle Vergleichsverkäufe bleibt jede nationale Preisbehauptung Spekulation.